Il mercato 2018 degli immobili per l’impresa Retail Real Estate

Real Estate

Da sinistra: Domenico Cito, Affiliato Tecnocasa; Nicola Tadolti, Consulente Tecnocasa; Andrea Painini, Presidente Confesercenti Milano; Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa; Vittoriana Signorini, Responsabile Ufficio Stampa Gruppo Tecnocasa

Gruppo Tecnocasa e Confesercenti Milano hanno analizzato il mercato Retail Real Estate 2018. Cresce l’interesse per i capannoni a destinazione logistica, gli uffici cablati di nuova concezione, i retail del settore food e l’esplosione dell’e-commerce cambia l’esperienza d’acquisto.

Il 2017 ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari grazie sia agli investitori che stanno tornando a interessarsi al settore ma anche alla volontà degli stessi imprenditori. Le transazioni, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, hanno chiuso in aumento: capannoni (+7,5%), uffici (+6,4%) e negozi (+6,9%). A questa ripresa dei volumi non corrisponde però un aumento dei prezzi a livello nazionale. In generale, la maggioranza delle richieste interessa la locazione.

Gli uffici sono quelli che stanno soffrendo maggiormente, a meno che non siano altamente performanti, quindi cablati, di nuova concezione, ben collegati o in zone facilmente raggiungibili e servite da ampi parcheggi. L’offerta immobiliare che non risponde a questi criteri di qualità è attualmente penalizzata, in particolare i centri direzionali di vecchia data con elevate spese di gestione registrano forti ribassi dei canoni di locazione.

Dai dati rilevati dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa emerge che i prezzi degli uffici dal 2008 ad oggi hanno perso il 34,2% per le tipologie nuove e il 37,4% per quelle usate. Sui canoni di locazione il ribasso è stato rispettivamente del 36,6% e 35,4%.

C’è un maggiore interesse verso l’acquisto dei capannoni, anche per il calo dei prezzi, infatti dal 2008 il calo è stato del 30,1% e per quelli usati del 35,3%. Sul versante delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 35,5% e del 35,2%. I capannoni presenti sul mercato sono prevalentemente usati. La crisi immobiliare degli anni scorsi  ha bloccato i nuovi sviluppi e le soluzioni più recenti, risalenti ai primi anni 2000, risultano obsolete. Tra le zone dinamiche in termini di acquisto c’è l’area industriale del Veneto e della Lombardia con imprenditori altamente specializzati a fare da traino.

Sempre più appeal, tra investitori e aziende,  lo suscitano  i  capannoni a destinazione logistica: questa tipologia di immobile sta vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia in acquisto e sia in locazione. A spingere il mercato soprattutto, la crescita degli acquisti on-line che, per rispondere alla velocità di consegna, hanno bisogno di una catena di distribuzione sempre più veloce. Per questo motivo, l’ubicazione dei magazzini e delle sedi di smercio nelle location strategiche, vicine alle arterie che portano velocemente in città, è la caratteristica più richiesta, insieme alla presenza di un’importante area di carico e scarico e alle altezze.

Il mercato retail non è stato immune dalla bolla immobiliare: dal 2008 ad oggi gli immobili in via di passaggio hanno perso il 34,1% del loro valore, nelle vie non di passaggio il 40,2%. I canoni di locazione sono scesi notevolmente perdendo rispettivamente  il 37,7% e il 43%. Questi dati sintomatici della crisi del mercato immobiliare è il risultato delle difficoltà dell’economia in generale, incluso il settore del commercio che ha visto molte attività chiudere in seguito alla riduzione dei consumi e all’avvento dei centri commerciali. L’82,9% delle compravendite sono per immobili in locazione, il 17,1% in acquisto. Tra chi cerca in acquisto, ci si orientano quasi sempre su tagli piccoli,  fino a 100 mq.

I retailer registrano una domanda sostenuta di immobili nelle high street delle principali città, in particolare, di quelle interessate da importanti flussi turistici (Milano, Roma, Verona, Torino e Napoli). Proprio questa forte attrattività turistica sta suscitando un interesse crescente da parte di numerose aziende: chi è presente nelle posizioni strategiche cerca di difenderle e se può di migliorarle e chi non è ancora presente punta alle posizioni top. Tra le aziende interessate si registrano quelle che operano nel comparto del lusso che cerca spazi sempre più ampi (intorno a 300 mq) e di rappresentanza (i cosiddetti destination store).

Un esempio di come l’aumento del turismo in città può modificarne il volto commerciale è rappresentata da Torino città che negli ultimi anni ha vissuto una vera e propria svolta: dopo le Olimpiadi Invernali che le diedero ampia visibilità mondiale c’è stato un forte incremento del turismo (+48,5% dal 2006 al 2015) che ha contribuito all’arrivo in città di nuovi brand e nuovi format. Roma e Firenze sono sempre state caratterizzate da importanti flussi turistici, motivo per cui in queste due città la richiesta nelle top location è stata sempre elevata. Milano, il cui boom del turismo è evidente dopo l’Expo, sta vivendo una vera e propria trasformazione commerciale avviata  anche dall’importante cambiamento urbanistico che la città ha saputo mettere in atto.

Altri due fenomeni importanti stanno rivoluzionando il settore: l’esplosione dell’e-commerce e l’avanzare prepotente della ristorazione (food and beverage). Il digitale sta trasformando l’esperienza di acquisto e sempre più retailer cercano spazi commerciali dove l’acquisto fisico e quello on line convergono (tra gli esempi il pop up store di ZARA in centro a Milano). Le aziende  che hanno iniziato vendendo on line sono alla ricerca di spazi fisici.

L’altra vera trasformazione è stata l’esplosione del food. Tra coloro che cercano in locazione, il 28% intende aprire un’attività di ristorazione-somministrazione, il 10,4% un negozio di abbigliamento-accessori, l’8,1% un negozio di vendita di alimentari, il 4,2% vorrebbe aprire un centro benessere e sempre un 4,2% cerca un negozio per fare un ufficio su strada. La food experience è sempre più importantee ha ha portato alla creazione di nuovi format e alla conseguente richiesta di nuovi spazi che non sempre sono disponibili sul mercato. Se nelle grandi città il retail sembra in qualche modo tenere sulle vie di transito non si può dire la stessa cosa per i comuni capoluogo e le realtà più piccole dove si registra una maggiore sofferenza e numerosi negozi chiudono anche in via di passaggio a causa della concorrenza dei centri commerciali. Si nota comunque una buona tenuta dei negozi di quartiere e un interesse da parte di catene della GDO ad aprire supermercati e superette, a conferma che la prossimità non è ancora tramontata.

Ecco il link per l’analisi del Real Estate a Milano: http://www.porteefinestrenews.it/2018/05/18/mercato-real-estate-milano-crescita-espansione/

Informazioni sull'autore
Condividi quest’articolo
Invia il tuo commento

Per favore inserisci il tuo nome

Inserisci il tuo nome

Per favore inserisci un indirizzo e-mail valido

Inserisci un indirizzo e-mail

Per favore inserisci il tuo messaggio

Porte & Finestre © 2018 Tutti i diritti riservati

© 2013 Tecniche Nuove Spa • Tutti i diritti riservati. Sede legale: Via Eritrea 21 - 20157 Milano.
Capitale sociale: 5.000.000 euro interamente versati. Codice fiscale, Partita Iva e Iscrizione al Registro delle Imprese di Milano: 00753480151