Green building: certificazione LEED aumenta la redditività degli edifici

foto di Jacopo Salvi durante la manifestazione REbuild 2019, tenutasi a Fabbrica Orobia a Milano

Green building: valori e tendenze è la ricerca realizzata da REbuild in collaborazione con CBRE, che analizza i benefici degli investimenti green nell’ambito dello sviluppo immobiliare.

«L’analisi che abbiamo condotto nel 2018 in collaborazione con CBRE e GBCI Europe – afferma Thomas Miorin, presidente di REbuild – ci ha confermato che la certificazione LEED aumenta il valore dell’asset dal 7 all’11%. Per avvalorare la tesi che sosteniamo da anni, ovvero che la sostenibilità non è un extra costo, ma un modo diverso di pensare allo sviluppo, abbiamo voluto promuovere una nuova ricerca, volta a calcolare il differenziale dei costi di un progetto LEED e la sua redditività».

Grazie al database fornito da CBRE, l’indagine si concentra sul segmento degli edifici a uso terziario, sottoposti a ristrutturazioni o nuovi interventi, ipotizzando che proprio questa tipologia di immobili, a differenza di altre, rappresenti un ambito capace di anticipare le tendenze future legate al mercato immobiliare nel suo insieme, soprattutto in ragione della sua esposizione a un contesto ampio e globale.

Obiettivo dello studio è stato quello di determinare se i costi degli investimenti immobiliari green siano più rilevanti, ed eventualmente di quanto, rispetto a quelli sostenuti per edifici tradizionali, attraverso un’analisi comparativa dei rispettivi oneri di costruzione.

La distinzione tra le due tipologie di investimento si è basata sulla certificazione LEED che, per il segmento terziario direzionale, rappresenta uno standard conosciuto e autorevole da developer e investitori anche nel nostro Paese.

Estratto dalla pipeline dei nuovi investimenti immobiliari a Milano, il data base impiegato ha effettuato le proprie elaborazioni su 20 operazioni realizzate per poco meno di 400 mila mq di superficie, una quota significativa del mercato terziario milanese di fascia alta. Basti pensare che il take up ammonta su base annua a 180.000 mq circa e il volume prodotto negli ultimi 11 anni conta 1,5 milioni di mq circa. Si consideri che gli investimenti hanno una taglia media importante (di poco oltre i 19.000 mq per intervento).

I casi sono stati classificati per tipo di progetto (nuova costruzione e ristrutturazione), per localizzazione (il centro degli affari di Milano, il nuovo polo di Porta Nuova e le altre aree emergenti dello sviluppo terziario) e per la presenza o meno della certificazione LEED.

«Le elaborazioni effettuate non evidenziano scarti statisticamente significativi tra i costi degli investimenti green e quelli non green – commenta Ezio Micelli, presidente Advisory Board REbuild -. Pur con le cautele di un campione che potrà crescere nel tempo, sembra possibile affermare che quando la progettazione internalizza la dimensione ambientale sin dall’inizio dello sviluppo immobiliare, i costi di costruzione possono essere considerati sostanzialmente analoghi tra immobili certificati ed edifici che non lo sono».

Lo studio ha integrato le ricerche promosse nell’edizione di REbuild 2018 in collaborazione con CBRE e GBCI. I risultati avevano allora evidenziato una variazione statisticamente significativa dei valori reddituali e dei tempi di assorbimento dei beni immobili.

«Alla luce della sintesi dei dati di ricavo, di costo e di assorbimento da parte del mercato – aggiunge Micelli – le simulazioni evidenziano un differenziale positivo di redditività degli investimenti green rispetto agli investimenti di carattere tradizionale».

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